Ein Land, zwei Welten: München Schlusslicht, Wolfsburg Spitze
Eine dreiköpfige Familie, beide Elternteile berufstätig: In Wolfsburg verschlingt die Warmmiete knapp 18 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens, in München liegt die Mietbelastung trotz ähnlichem Gehaltsniveau bei 42 Prozent.
Derselben Familie bleiben in der Isarmetropole somit rund 1.600 Euro pro Monat weniger. Das zeigt ein aktuelles immowelt Ranking zur Mietbelastung in den 107 kreisfreien deutschen Städten. Untersucht wurde das Verhältnis zwischen Warmmiete (Angebotsmiete plus Nebenkosten von 2,67 Euro pro Quadratmeter laut Deutschem Mieterbund) und dem Haushaltsnettoeinkommen einer dreiköpfigen Familie mit 1,5 Durchschnittseinkommen (ein Vollverdiener, ein Teilverdiener, ein Kind). Das Ergebnis: Die Mietkrise beschränkt sich längst nicht mehr nur auf die Metropolen, sondern hat auch kleinere Großstädte und Mittelstädte erfasst. In 48 von 107 Städten - also in fast jeder zweiten kreisfreien Stadt - wird die kritische 30-Prozent-Marke für die Wohnkostenbelastung überschritten.
"Die finanzielle Überlastung durch die Miete ist längst kein Problem mehr, dass auf die Metropolen begrenzt ist. Die deutlichen Anstiege von Mieten und Nebenkosten in den vergangenen Jahren haben dafür gesorgt, dass Familien inzwischen auch in kleineren Städten einen erheblichen Teil des verfügbaren Einkommens für die Wohnkosten ausgeben müssen", sagt immowelt CEO Theo Mseka. "Gleichzeitig bestehen bei der Wohnkostenbelastung nach wie vor erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Städten."
Ein Land, zwei Welten: München Schlusslicht, Wolfsburg Spitze
Am schwierigsten ist die Lage für Familien in München: Eine dreiköpfige Familie mit 1,5 Durchschnittsverdienern verfügt statistisch über 5.094 Euro netto im Monat. Die Warmmiete für eine 90-Quadratmeter-Wohnung kostet 2.146 Euro und verschlingt somit 42,1 Prozent des Einkommens. Am anderen Ende des Rankings steht Wolfsburg: Dieselbe Familie verfügt hier über 5.529 Euro im Monat und zahlt lediglich 978 Euro für die Warmmiete. Die Wohnkostenbelastung liegt somit nur bei 17,7 Prozent. Obwohl die Einkommensunterschiede zwischen beiden Städten gering sind, bleibt Wolfsburger Familien aufgrund der massiven Mietunterschiede 1.603 Euro mehr pro Monat übrig.
48 Städte über kritischer Marke
Die 30-Prozent-Marke gilt gemeinhin als Schmerzgrenze für die Warmmiete: Wer mehr vom verfügbaren Einkommen für die Wohnkosten ausgibt, hat nur noch wenig Spielraum für den Alltag, Vorsorge oder unerwartete Ausgaben. Besonders schwierig ist die Lage für Familien dabei in Berlin: Eine Warmmiete von 1.525 Euro für 90 Quadratmeter trifft hier auf ein verfügbares Einkommen von 3.982 Euro für eine dreiköpfige Familie. Das ergibt eine Quote von 38,3 Prozent und bedeutet für die Hauptstadt den vorletzten Platz im Städteranking.
Doch auch in vielen kleineren Großstädten wird die 30-Prozent-Grenze überschritten. Ein Beispiel ist Rostock: Die Ostseestadt belastet Familien mit 36,4 Prozent (Platz 104) stärker als die Millionenstädte Hamburg (34,2 Prozent; Platz 101) und Köln (34,4 Prozent; Platz 102). Der Grund: Rostock hat bei den Mietpreisen aufgeholt, beim Einkommensniveau aber nicht. Mit einer Warmmiete von 1.255 Euro für eine 90-Quadratmeter-Wohnung bei Neuvermietung zählt die Stadt inzwischen zu den 30 teuersten. Beim verfügbaren Einkommen einer dreiköpfigen Familie (3.452 Euro) belegt Rostock dagegen nur Platz 93 unter den 107 kreisfreien Städten.
Wo Wohnen noch erschwinglich ist
59 der 107 kreisfreien Städte liegen derzeit noch unter der 30-Prozent-Marke. Allerdings wird der Spielraum auch hier enger: Nur in 16 Städten beträgt die Wohnkostenbelastung weniger als 25 Prozent. Das Muster der günstigsten Städte: Entweder sehr niedrige Mieten, die ein geringeres Einkommensniveau ausgleichen - etwa in Chemnitz (22,9 Prozent; Platz 5). Oder hohe Gehälter bei moderaten Mieten, wie in Wolfsburg (17,7 Prozent; Platz 1) oder Salzgitter (19,6 Prozent; Platz 2).
Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den kreisfreien Städten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die monatlichen Mieten von Bestandswohnungen (90 Quadratmeter, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.06.2026 wieder. Die Nebenkosten wurden mit 2,67 Euro pro Quadratmeter veranschlagt (Quelle: Deutscher Mieterbund).
Die Daten für die Bruttogehälter stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Diese wurden in entsprechende Nettogehälter mit einem Vollverdiener (Steuerklasse 3) und Teilverdiener (Steuerklasse 5) umgerechnet. Lohnnebenkosten sowie Kindergeld für ein Kind wurden berücksichtigt, um das mittlere Haushaltsnettoeinkommen in jeder Stadt zu errechnen.